Waarom staan er zo veel woningen leeg in Kroatië?

Een van de dingen die meteen opvallen in Kroatië is de ruimte. Met slechts 4 miljoen inwoners en een oppervlakte waar Nederland bijna anderhalf keer in past, is er zeker geen gebrek aan. Een derde van Kroatië bestaat uit bos, en de bevolkingsdichtheid is 76 inwoners per vierkante kilometer, vergeleken met 508 inwoners per vierkante kilometer in Nederland. Met zoveel ruimte is het niet verwonderlijk dat er geen behoefte is om elke vierkante meter optimaal te benutten.

Voor Nederlanders is het vaak een vreemde gewaarwording om leegstaande woningen te zien in Kroatië, soms zelfs hele spookdorpen. We krijgen regelmatig de vraag waarom er zo veel woningen leegstaan en waarom er niets met deze woningen, of de grond, wordt gedaan.

Om dit te begrijpen moeten we eerst uitleggen dat er in Kroatië sprake is van een sterke vergrijzing. Waarom de jongere generaties het land verlaten is een verhaal op zich (hier lees je er meer over), maar het gevolg ervan is dat er veel woningen leeg komen te staan, vooral in de agrarische gebieden en de regio’s waar het banentekort het grootst is, zoals in het binnenland.

Emigratie is niets nieuws in Kroatië, Kroaten verruilen al decennialang hun vaderland voor het buitenland. Men schat dat er ongeveer 2.5 miljoen Kroaten buiten Kroatië wonen. De meesten daarvan hebben de Verenigde Staten, Australië, Canada, Argentinië of Chili tot hun nieuwe thuisland gemaakt.

Wat ook belangrijk is om te weten, is dat Kroatië een opvallend hoog percentage huiseigendom heeft, van maar liefst 89%. In Nederland is dit slechts 57%. Een aanzienlijk deel van de onbewoonde woningen in Kroatië is in het bezit van Kroaten die het land hebben verlaten en die slechts in de zomer een paar weken vakantie komen vieren.

Toch staan er ook veel woningen leeg van Kroaten die nog wel in Kroatië wonen. Om dit te begrijpen moeten we kijken naar een stukje traditie. Het is je vast al wel opgevallen dat Kroatische huizen veel groter zijn dan Nederlandse huizen. Een woning wordt niet slechts voor één gezin gebouwd, maar voor meerdere gezinnen uit dezelfde familie. Deze denkwijze onstond tijdens het communisme, in de jaren 70 en 80. Men kon destijds relatief goedkoop bouwmaterialen aanschaffen en men werd aangemoedigd om aan de toekomst te denken, door huizen te bouwen voor de huidige generatie én voor de volgende generaties.

In het communistische systeem was de werkzekerheid hoog en kon men gemakkelijk een lening krijgen. Het communistische systeem was bovendien sterk industriegericht. Mensen werden aangemoedigd om het platteland te verlaten om in de fabrieken te komen werken, en het was niet ongebruikelijk om fabrieksmedewerkers te belonen met bouwgrond, of zelfs woningen.

En zo gingen jonge stellen of jonge gezinnen aan de slag met de bouw van hun droomhuis, met één verdieping voor henzelf, plus een paar extra verdiepingen, waar hun kinderen in de toekomst met hun eigen gezinnen konden gaan wonen. Huizen werden meestal door mensen zelf gebouwd, met hulp van buren, vrienden en familie. Het belangrijkste was om de basisstructuur van het huis op te zetten en om in ieder geval één verdieping af te maken om direct in te kunnen wonen.

Daarna werd er in fases verder gewerkt aan de andere verdiepingen, het dak en aan de afwerking. Maar tijden veranderen, en Kroatië heeft veel meegemaakt sindsdien. In veel families kwam het werk aan de woning stil te liggen. Vandaar dat je tegenwoordig nog steeds huizen ziet die niet af zijn.

Nu vraag je je misschien af hoe dit systeem heeft geleid tot leegstaande woningen. Stel je voor dat een jong stel gaat trouwen. Zowel de man als de vrouw hebben een appartement in de woning van hun ouders, eentje daarvan zal dus leeg komen te staan. Het kan ook gebeuren dat geen van de kinderen in het ouderlijk huis blijft wonen. Dit komt vooral voor bij gezinnen met alleen dochters, omdat traditiegetrouw de vrouw bij de man komt wonen. Dit is tegenwoordig niet altijd meer het geval, maar vroeger was het gebruikelijk.

Op den duur kan dus de hele woning leeg komen te staan. Gelukkig heeft dit voor veel huiseigenaren in de toeristische gebieden ook een positieve kant, men kan een leegstaand appartement, of zelfs een hele woning, in het zomerseizoen verhuren aan toeristen. Dit is een van de redenen waarom er zo’n groot aanbod aan privé accommodatie is in Kroatië.

Na overlijden van de eigenaren erven de kinderen automatisch de woning. Omdat er weinig vraag is naar bestaande woningen, is het lastig om een huis te verkopen. Bovendien hebben de kinderen die de woning erven vaak niet de middelen om uit te kopen. De woning blijft dus in bezit van alle kinderen, in plaats van slechts één van de kinderen. En vervolgens in het bezit van alle kleinkinderen, enz. enz. Eventuele verkoop van deze woningen wordt bij iedere nieuwe generatie een grotere notariële nachtmerrie, omdat er steeds meer erfgenamen bij komen.

De meeste nieuwbouw in Kroatië is voor het toerisme bedoeld. Investeerders bouwen liever nieuw dan dat ze bestaande woningen kopen, onder andere vanwege de bovengenoemde problemen rondom de aankoop van bestaande woningen en de Kroatische bureaucratie. Het totale aantal woningen neemt dus alleen maar toe, zonder dat er iets met de onbewoonde woningen gebeurt. Meer dan een derde van alle woningen in Kroatië wordt niet permanent bewoond.

Om een praktisch voorbeeld te geven, van de 40 woningen in onze directe omgeving, zijn er 20 permanent bewoond, 18 tijdelijk bewoond (alleen in het toeristische seizoen) en twee onbewoond. Uiteraard is dit slechts een eenvoudige uitleg van een heel complex probleem, waar veel meer bij komt kijken dan we hier hebben omschreven, maar het geeft je in ieder geval een beetje een beeld van de woningsituatie in Kroatië en waarom er zo veel woningen niet bewoond worden.