Waarom staan er zo veel woningen leeg in Kroatië?
By Een van de dingen die meteen opvallen in Kroatië is de ruimte. Met slechts 4 miljoen inwoners en een oppervlakte waar Nederland bijna anderhalf keer in past, is er zeker geen gebrek aan. Een derde van Kroatië bestaat uit bos, en de bevolkingsdichtheid is 76 inwoners per vierkante kilometer, vergeleken met 508 inwoners per vierkante kilometer in Nederland. Met zoveel ruimte is het niet verwonderlijk dat er geen behoefte is om elke vierkante meter optimaal te benutten.
Voor Nederlanders is het vaak een vreemde gewaarwording om leegstaande woningen te zien in Kroatië, soms zelfs hele spookdorpen. We krijgen regelmatig de vraag waarom er zo veel woningen leegstaan en waarom er niets met deze woningen, of de grond, wordt gedaan.
Om dit te begrijpen moeten we eerst uitleggen dat er in Kroatië sprake is van een sterke vergrijzing. Waarom de jongere generaties het land verlaten is een verhaal op zich (hier lees je er meer over), maar het gevolg ervan is dat er veel woningen leeg komen te staan, vooral in de agrarische gebieden en de regio’s waar het banentekort het grootst is, zoals in het binnenland.
Emigratie is niets nieuws in Kroatië, Kroaten verruilen al decennialang hun vaderland voor het buitenland. Men schat dat er ongeveer 2.5 miljoen Kroaten buiten Kroatië wonen. De meesten daarvan hebben de Verenigde Staten, Australië, Canada, Argentinië of Chili tot hun nieuwe thuisland gemaakt.
Wat ook belangrijk is om te weten, is dat Kroatië een opvallend hoog percentage huiseigendom heeft, van maar liefst 89%. In Nederland is dit slechts 57%. Een aanzienlijk deel van de onbewoonde woningen in Kroatië is in het bezit van Kroaten die het land hebben verlaten en die slechts in de zomer een paar weken vakantie komen vieren.
Toch staan er ook veel woningen leeg van Kroaten die nog wel in Kroatië wonen. Om dit te begrijpen moeten we kijken naar een stukje traditie. Het is je vast al wel opgevallen dat Kroatische huizen veel groter zijn dan Nederlandse huizen. Een woning wordt niet slechts voor één gezin gebouwd, maar voor meerdere gezinnen uit dezelfde familie. Deze denkwijze onstond tijdens het communisme, in de jaren 70 en 80. Men kon destijds relatief goedkoop bouwmaterialen aanschaffen en men werd aangemoedigd om aan de toekomst te denken, door huizen te bouwen voor de huidige generatie én voor de volgende generaties.
In het communistische systeem was de werkzekerheid hoog en kon men gemakkelijk een lening krijgen. Het communistische systeem was bovendien sterk industriegericht. Mensen werden aangemoedigd om het platteland te verlaten om in de fabrieken te komen werken, en het was niet ongebruikelijk om fabrieksmedewerkers te belonen met bouwgrond, of zelfs woningen.
En zo gingen jonge stellen of jonge gezinnen aan de slag met de bouw van hun droomhuis, met één verdieping voor henzelf, plus een paar extra verdiepingen, waar hun kinderen in de toekomst met hun eigen gezinnen konden gaan wonen. Huizen werden meestal door mensen zelf gebouwd, met hulp van buren, vrienden en familie. Het belangrijkste was om de basisstructuur van het huis op te zetten en om in ieder geval één verdieping af te maken om direct in te kunnen wonen.
Daarna werd er in fases verder gewerkt aan de andere verdiepingen, het dak en aan de afwerking. Maar tijden veranderen, en Kroatië heeft veel meegemaakt sindsdien. In veel families kwam het werk aan de woning stil te liggen. Vandaar dat je tegenwoordig nog steeds huizen ziet die niet af zijn.
Nu vraag je je misschien af hoe dit systeem heeft geleid tot leegstaande woningen. Stel je voor dat een jong stel gaat trouwen. Zowel de man als de vrouw hebben een appartement in de woning van hun ouders, eentje daarvan zal dus leeg komen te staan. Het kan ook gebeuren dat geen van de kinderen in het ouderlijk huis blijft wonen. Dit komt vooral voor bij gezinnen met alleen dochters, omdat traditiegetrouw de vrouw bij de man komt wonen. Dit is tegenwoordig niet altijd meer het geval, maar vroeger was het gebruikelijk.
Op den duur kan dus de hele woning leeg komen te staan. Gelukkig heeft dit voor veel huiseigenaren in de toeristische gebieden ook een positieve kant, men kan een leegstaand appartement, of zelfs een hele woning, in het zomerseizoen verhuren aan toeristen. Dit is een van de redenen waarom er zo’n groot aanbod aan privé accommodatie is in Kroatië.
Na overlijden van de eigenaren erven de kinderen automatisch de woning. Omdat er weinig vraag is naar bestaande woningen, is het lastig om een huis te verkopen. Bovendien hebben de kinderen die de woning erven vaak niet de middelen om uit te kopen. De woning blijft dus in bezit van alle kinderen, in plaats van slechts één van de kinderen. En vervolgens in het bezit van alle kleinkinderen, enz. enz. Eventuele verkoop van deze woningen wordt bij iedere nieuwe generatie een grotere notariële nachtmerrie, omdat er steeds meer erfgenamen bij komen.
De meeste nieuwbouw in Kroatië is voor het toerisme bedoeld. Investeerders bouwen liever nieuw dan dat ze bestaande woningen kopen, onder andere vanwege de bovengenoemde problemen rondom de aankoop van bestaande woningen en de Kroatische bureaucratie. Het totale aantal woningen neemt dus alleen maar toe, zonder dat er iets met de onbewoonde woningen gebeurt. Meer dan een derde van alle woningen in Kroatië wordt niet permanent bewoond.
Om een praktisch voorbeeld te geven, van de 40 woningen in onze directe omgeving, zijn er 20 permanent bewoond, 18 tijdelijk bewoond (alleen in het toeristische seizoen) en twee onbewoond. Uiteraard is dit slechts een eenvoudige uitleg van een heel complex probleem, waar veel meer bij komt kijken dan we hier hebben omschreven, maar het geeft je in ieder geval een beetje een beeld van de woningsituatie in Kroatië en waarom er zo veel woningen niet bewoond worden.
Beste Karianne,
Ik ben mij aan het oriënteren om een kleine vakantie accommodatie te gaan beginnen in Istrië. het liefst in de omgeving van Rovinj, vsar, porec. Ik ben aan het onderzoeken of het interessant is om een stukje grond te kopen en daar iets op te gaan bouwen of iets bestaands overnemen.
Waar ik voor nu tegenaan loop is dat ik tot op heden nog weinig kan vinden over de volgende onderwerpen;
— Aan welke eisen/vergunningen moet je als ondernemer voldoen om een kleinschalige vakantie accommodatie te beginnen?
– Wat is de gemiddelde tijd voor het aanvragen van vergunningen. Worden hier normale prijen voor gerekend en is er ambtelijke corruptie? moet je hier een notaris voor inschakelen om dit voor elkaar te krijgen .
– Hoe is de Werkmentaliteit van de lokale bevolking?
– Kan je afspraken maken met aannemers, worden er normale prijzen gerekend en houd de gemiddelde ondernemer zich aan de afspraken?
– Zijn de kosten van grondstoffen voor bouwwerkzaamheden duurder of goedkoper dan in Nederland
– Hoe is de omgang met overheidsinstanties, nutsbedrijven en gemeentelijke instanties.
– Hoe kijkt de lokale bevolking aan tegen buitenlandse ondernemers?
– Waar moet je rekening mee houden als je als buitenlander in Kroatië gaat ondernemen?
– Is het verstandig om eerst vanuit Nederland zaken te regelen? Of is het aan te raden om dit juist op locatie te doen??
– Bij welke instanties kan je terecht met je vragen over het ondernemen in Kroatië?
Zou u mij een beetje op weg kunnen helpen met deze vragen ? of waar ik de informatie hierover kan vinden ?
Alvast heel erg bedankt.
Groeten,
Marcel
Beste Marcel, je geeft aan dat je al het nodige onderzoek hebt gedaan maar helaas nog niet zo veel hebt kunnen vinden. Dit is geen toeval, Kroatie is wat dat betreft geen transparant land.
Er bestaat sinds kort een app van de overheid genaamd START om je te helpen met het opzetten van een onderneming in Kroatie – https://gov.hr/en/how-can-you-start-a-business-in-croatia/2040
Deze app moet het proces makkelijker maken, versnellen en meer centraliseren.
Je kunt via de app drie soorten ondernemingen starten, een obrt (vergelijkbaar met ZZP), een LLC (een d.o.o. genoemd in Kroatie) of een ‘simpelere’ vorm van een LLC (een j.d.o.o.).
Voor zover ik weet moet je eerst een verblijfsvergunning en een Kroatische BSN (OIB genaamd in Kroatie) hebben om met de START app aan de slag te kunnen.
Online kun je zeer goede Engelstalige info vinden over hoe je een verblijfsvergunning en OIB aanvraagt (er is een overvloed aan websites en artikelen hierover).
Je kunt in Kroatie ook als particulier legaal accommodatie verhuren. Dit is mogelijk voor alle EU inwoners die hun woning legaal hebben gebouwd/gekocht en geregisteerd in Kroatie.
Je kunt de aanvraag hiervoor indienen zodra je accommodatie klaar is om te verhuren, aan alle eisen voldoet en de nodige documenten heeft.
Het proces kan ik hier niet even snel opschrijven, dat is te lastig en tijdrovend. Ik zou echt moeten gaan zoeken, zonder garantie dat ik alles online vind.
Ik denk dat je het beste ter plekke in Kroatie iemand die de taal machtig is en die het proces zelf heeft doorlopen kunt vragen om je hier bij te helpen (bijna iedereen verhuurt wel accommodatie als particulier en kent het proces). Een notaris inhuren is ook een optie.
Er is geen gemiddelde tijd voor het aanvragen van vergunningen. Het kan snel gaan en het kan langzaam gaan, dat is in ieder individuele geval weer anders. Er zijn te veel factoren die meespelen.
De bureaucratie in Kroatie is ingewikkeld en je weet nooit vantevoren wat je tegen gaat komen. Het begint allemaal wel makkelijker te worden maar je moet ook een beetje geluk hebben.
Het helpt absoluut als je iemand bij je hebt die de taal spreekt voor alle afspraken en communicatie met overheidsinstanties.
Er worden volop woningen gebouwd in Kroatie, bouwbedrijven en aannemers hebben werk in overvloed. Of je afspraken kunt maken met aannemers is geen vraag waarop een standaard antwoord gegeven kan worden. Ieder bedrijf is anders.
Of de kosten van grondstoffen en werkzaamheden hoger of lager liggen dan in NL weet ik helaas niet omdat ik niet in dit wereldje zit, maar ik ga er niet vanuit dat het veel goedkoper zal zijn dan in NL omdat Kroatie hoge belastingen en een kleine markt met weinig concurrentie heeft.
De bevolking is er al wel aan gewend dat er steeds meer buitenlanders in Kroatie investeren in vastgoed. Natuurlijk vindt men dit jammer omdat het de prijzen omhoog drijft maar tegelijkertijd weet men ook het onvermijdelijk is vanwege de toenemende populariteit van het toerisme en het feit dat Kroatie leegloopt en de meeste Kroaten zelf niet genoeg vermogen hebben om te bouwen en investeren.
Ik denk dat het verstandig is dat je wat tijd uittrekt om ter plekke in Kroatie op onderzoek uit te gaan en contacten te leggen. Zowieso is het verstandig om een notaris te vinden om de basis mee te bespreken.
Vaak kan een notaris je al een heel eind in de goede richting wijzen en je in contact brengen met anderen die je verder kunnen helpen.
Ik raad je aan om je aan te sluiten bij een facebookgroep voor expats in de plaats waar je je wilt gaan vestigen. Bijna alle grote plaatsen in Kroatie hebben wel zo’n expat groep.
In deze groep kun je advies vragen over goede en betrouwbare notarissen, vertalers, bouwbedrijven, enz.
Veel succes!
Vriendelijke groeten,
Karianne.
Beste Karianne,
Wat super lief en fijn dat je met deze uitleg komt.
Dit helpt mij weer een stap verder, ik ben zeker van plan om binnen zeer korte tijd weer naar Istrië te reizen om daar dingen uit te zoeken,
Een makelaar bijvoorbeeld. Hier in Nederland zijn er wel een aantal sites waar je op kunt zoeken maar helaas is de informatie over het aangeboden object karig en onoverzichtelijk.
Nogmaals heel veel dank voor je enthousiasme, toewijding en je uitgebreide uitleg.
Groeten Marcel
Vergeet de markt in Benkovac niet iedere 10e van de maand.
Beste Fred, hier wil ik zeker nog eens over schrijven (we zijn er zelf ook geweest), maar dan uiteraard in een apart artikel en niet in het artikel over leegstaande woningen 🙂 🙂
Vriendelijke groeten, Karianne.
Is het heel moeilijk om een huis te kopen in Kroatie als bijv. Nederlander?
Beste Corine, zorgt dat je een goede Kroatische advocaat en notaris hebt, die je kunt vertrouwen, dan is het goed te doen. Probeer het niet alleen te doen, er komt teveel bij kijken waar je echt verstand van moet hebben. Bij nieuwbouw loop je niet tegen de problemen met erfgenamen aan die we in dit artikel hebben omschreven, maar soortgelijke problemen kunnen ook voorkomen mbt grondbezit, dus hou daar ook rekening mee. Vriendelijke groeten, Karianne.